Анализ рынка первичного жилья III, IV классов

Основанием для проведения анализа рынка первичного жилья III, IV классовявились решения, принятые в ходе 41-45 заседаний Межгосударственного совета по антимонопольной политике, членом которого является антимонопольный орган Республики Казахстан.

Анализ проведен за период 2013-2015 гг. в географических границах населенных пунктов, численностью населения свыше 100 тыс.человек (г. Алматы, г. Астана, г. Петропавловск, г. Семей, г. Усть-Каменогорск, г. Караганда, г. Темиртау, г. Актау, г. Жанаозен, г. Талдыкорган, г. Актобе, г. Уральск, г. Кызылорда, г. Тараз, г. Шымкент, г. Туркестан, г. Павлодар, г. Экибастуз, г. Кокшетау, г. Атырау, г. Костанай).

Как показал анализ, рынок первичного жилья III, IV классов является в большинстве регионов высококонцентрированнымс неразвитой конкуренцией либо умеренноконцентрированнымс недостаточно развитой конкуренцией.

Проведенный в рамках анализа опрос субъектов рынка позволил выявить следующие барьеры (административные, экономические, технологические и др.) и ограничения, негативным образом сказывающиеся на конкуренции между предприятиями либо деятельности предприятий:

— экономические ограничения в виде значительных первоначальных капитальных вложений, необходимых в ходе осуществления деятельности, при длительных сроках окупаемости капитальных вложений;

— неразвитость инженерно-коммуникационной инфраструктуры, выраженная в определенных трудностях при подключении жилых домов к инженерным сетям: недостаточные мощности существующих сетей, удаленность кварталов жилой застройки от действующих сетей;

— подведение застройщиками инженерных сетей к жилым объектам за счет собственных финансовых средств, что, в свою очередь, ведет к удорожанию себестоимости жилья;

— отказ эксплуатирующих организаций и кооперативов собственников квартир принимать на баланс и обслуживать наружные сети, принадлежащие жилому дому, построенные частными застройщиками;

— обременения при проектировании и строительстве инженерных сетей;

— затрудненный характер передачи инженерных сетей в коммунальную собственность;

— неподготовленность площадок под индивидуальное жилищное строительство;

— отсутствие подъездных дорог;

— длительные сроки выдачи технических условий, высокая стоимость их подключения, а также иные сложности, связанные с получением;

— непокрывающее потребность либо полное отсутствие производства основных строительных материалов в регионах, что приводит к удорожанию строительства, поскольку значительная их часть импортируется, а реализация зачастую осуществляется через непродуктивных посредников;

— нехватка квалифицированных кадров рабочих специальностей и инженерного состава;

— при сдаче проектно-сметной документации на строительство объектов с привлечением бюджетных инвестиций для прохождения государственной экспертизы требуется предоставление полного пакета необходимых документов, в том числе решение бюджетной комиссии о финансировании строительства, однако, финансирование объекта возможно лишь при наличии проектно-сметной документации с заключением государственной экспертизы;

— недопустимость совмещения работы аттестованными инженерно-техническими работниками, участвующими в процессе проектирования и строительства, в нескольких организациях, осуществляющих указанные виды деятельности;

— длительные сроки получения некоторых разрешительных процедур, в том числе на земельные участки;

— предоставление земельных участков под строительство вне конкурсной основы;

— затруднительный доступ к кредитным ресурсам, в частности высокие требования при кредитовании строительства в период 2013-2015 гг. в большинстве банков второго уровня (наличие положительной деловой репутации и портфолио успешно завершенных аналогичных строительных проектов; подтверждение собственного участия не менее 20% до начала кредитования; дополнительное залоговое обеспечение; высокая процентная ставка) , в том числе мораторий на данный вид кредитования в некоторых банках;

— требование по наличию опыта реализованных объектов строительства жилых домов (жилых зданий) при долевом строительстве;

— чрезмерные требования конкурсной документации при строительстве объектов в рамках государственных программ ( к примеру, наличие следующих документов: консорциальное соглашение;выписка из биржи о включении в официальный листинг; рейтинг, присвоенный международной рейтинговой организацией;сертификаты, дипломы и др.документы).

Анализ показал, что наибольшую долю затрат в себестоимости кв.м. жилья составляют расходы на строительно-монтажные работы (порядка 40%) и строительные материалы (порядка 40%). При этом стоимость первичного жилья напрямую связана с ростом численности населения в регионе, а также уровнем цен на рынках вторичного и арендного жилья.

По итогам проведенного анализа рынка первичного жилья III, IV классов предлагается рассмотреть возможность (с учетом разрешения в рамках Программы жилищного строительства «Н ұрлы жер » отдельных проблемных вопросов, обозначенных застройщиками, в частности кредитование строительства и пр.) :

— усовершенствования автоматизированной информационной системы государственного земельного кадастра (АИС ГЗК) с целью обеспечения к ней свободного доступа населения («публичная кадастровая карта»)для получения информации о наличии свободных земельных участков (с отражением места расположения, целевого назначения и пр.), что обеспечит гласность и прозрачность предоставления земельных участков для жилищного строительства, соответственно, увеличит число участников данного рынка, обеспечит конкуренциюи, как следствие, приведет к снижению стоимости жилья;

— предоставления земельного участка для строительства многоквартирных жилых зданий (комплексов) исключительно посредством торгов (пересмотр действующего порядка), в целях прозрачности процедуры выделения земельных участков и недопущения ограничения конкуренции среди потенциальных строительных компаний на этапе получения земельного участка. Предлагаемый механизм:

1) физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им права землепользования на земельные участки, подают в соответствующий местный исполнительный орган области по месту нахождения земельного участка посредством веб-портала «электронного правительства» или Государственной корпорации заявление на проведение торгов для предоставления права землепользования по форме и в соответствии с требованиями Земельного кодекса Республики Казахстан (далее – Кодекс);

2) по результатам рассмотрения заявления соответствующий местный исполнительный орган области принимает заявление и публикует извещение о проведении торгов либо отказывает в его приеме по основаниям, предусмотренным Кодексом;

3) в случае принятия заявления на проведение торгов, заявитель признается допущенным к участию в торгах;

4) торги на предоставление права землепользования организуются местным исполнительным по месту нахождения земельного участка и проводятся Комиссией;

— увеличения числа отечественных предприятий по производству строительных материалов(в т.ч. строительство новых производств по выпуску листового стекла, керамической плитки, сантехники, ламината, а также увеличение объемов производства арматуры, труб, электромонтажных изделий, радиаторов и других материалов и изделий) и развитие конкуренции в сфере реализации строительных материалов, поскольку среди фирм-поставщиков отсутствует либо недостаточно развита конкуренция.

При этом для прозрачности ценообразования на строительном рынке реализацию основных строительных материалов,в частности цемента, арматуры, металлоконструкций, кирпича, железобетонных изделий и т.д., необходимых для строительства, осуществлять через товарные биржи;

— снижения стоимости строительных материалов, транспортных расходов и ГСМ, а также улучшения качества строительных материалов местного производства, что приведет к удешевлению строительства, поскольку снизятся объемы импорта строительных материалов;

— преодоления дефицита земельных участков, неразвитости инженерной и транспортной инфраструктуры;

— снижения стоимости подключения к инженерно-коммуникационной инфраструктуре;

— сокращения административных барьеров при строительстве, в том числе:

1) сокращение сроков рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков в аренду/собственность;

2) упрощение процедуры получения архитектурно-планировочного задания, так как архитектурно-планировочное задание является основополагающим документом для начала проектирования объекта, а не для его строительства;

3) расширение полномочий частных экспертных организации при экспертизе проектно-сметной документации, сокращение сроков проведения экспертизы;

4) упрощение процедуры получения разрешения на временное электроснабжение стройплощадки на период строительства объекта;

— увеличения объемов строительства арендного жилья, что приведет к выравниванию спроса и предложения на рынке жилья, и, соответственно, снижению цен на жилье;

— предоставления кредитов банками второго уровня по выгодным условиям (субсидирование);

— исключения установления в технических условиях обременений в части обязательного выполнения застройщиком реконструкций наружных магистральных сетей водопровода, канализации, газопровода и т.д.;

— финансирования и обеспечения своевременного строительства инженерно-коммуникационной инфраструктуры до границ участка застройки за счет государственных средств, что может существенно снизить стоимость кв.м жилья;

— пересмотра порядка аттестации специалистов инженерно-технических работ;

— переработки порядка проведения государственной экспертизы проектно-сметной документации проектов строительства в части исключения имеющихся противоречий (при сдаче проектно-сметной документации на строительство объектов с привлечением бюджетных инвестиций для прохождения государственной экспертизы требуется предоставление полного пакета необходимых документов, в том числе решение бюджетной комиссии о финансировании строительства, однако, финансирование объекта возможно лишь при наличии проектно-сметной документации с заключением государственной экспертизы) ;

— повышения платежеспособности населения.

Выработанные по итогам анализа предложения направлены в министерства по инвестициям и развитию, сельского хозяйства, информации и коммуникаций, акиматы областей, гг. Астана и Алматы, письмом от 29 марта 2017 года № 34-9-14/566. В целом, указанными государственными и местными исполнительными органами предложения поддержаны.